TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY

2012.09.04.

TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY – 2011. JÚLIUS 28.
2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL

Hatályos 2011.07.28.

TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY – 2011. JÚLIUS 28.
2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL

Hatályos 2011.07.28.

Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és
biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:

I. Fejezet
ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

A társasház
1. § (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag
megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás
és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban:
társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, to- vábbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész,
épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás – különösen: a gondnoki, a házfelügyelői
lakás – a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
(2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös
célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön
tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
(3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg.
2. § (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára
szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak.
(2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem
lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog – az e törvényben meghatározott esetek kivételével –
egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt
az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és
kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi
jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét)
illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel
szemben hatálytalan.
(2)
(3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a
szervezeti-működési szabályzatban ettől el-térően meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű
(sortartásos) kezesség szabályai szerint.
4. § (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket – e törvény eltérő rendelkezésének hiányában – megfelelően
alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre.
(2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden
egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában,
más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.
4/A. § A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e
törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.

A társasház alapítása, alapító okirat
5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön
tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki.
(2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi
alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.
(3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára
szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.

(4) A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló
helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése.
(5) Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító
okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
6. § A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele,
hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy
azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.
7. § (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott
tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító
okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára
feljegyzik.
(2) A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez.
(3) A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható
használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a be-
jegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a
módosított alapító okirathoz csatolják.
8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság
is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.
(2) Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak – tulajdoni
hányad szerinti – többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó
társasház tulajdonosainak méltányos érdekét.
(3) A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges
hatósági engedélyt.
9. § Az alapító okiratban meg kell határozni:
a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön
tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel
együtt.

Az alapító okirat módosítása
10. § (1) Az alapító okirat módosításához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs
hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat
felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az
ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az
esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak
igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös
tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas
okirat.
(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos – a (2) bekezdésben említett – elidegenítés jogát abban az
esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti
legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt
tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére – a határozat meghozatalától számított 60
napon belül – történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott
keresetindítási jogukkal.
(4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha
az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem
tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a
külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
(5) A (2)–(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által
ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

(6) A közgyűlés határozata alapján – ha az (1)–(3) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn
– bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló
ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös
tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan
kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet.

Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabálya
11. § Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által
ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Alakuló közgyűlés
12. § (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy – a közös képviselő helyett –
intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak
megválasztásáról, valamint a fizetési számla megnyitásáról.
(2) Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhatja össze.
(3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a
tulajdonostársak – a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják
azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.

A szervezeti-működési szabályzat
13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének
szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
(2) A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető
közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira
vonatkozó részletes szabályokat.
(3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e
törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a
szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a
számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell
alkalmazni.
14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő
hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű
szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.
(2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság
elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás
eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc
napon belül – köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.
(3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra
kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.
(4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével
rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1)
bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.
15. § A közösség – a 14. §-ban meghatározottak szerint – a szervezeti-működési szabályzatot bármikor
módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz
kell csatolni.

II. Fejezet
JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN

A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek
16. § A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a
rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes
érdeke sérelmével.
17. § (1) A szervezeti-működési szabályzat
a) meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület
rendeltetésének megfelelően;
b) ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték
szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló
tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy
forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség
használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.
(2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő
használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység
feltételeire megállapított szabályok – amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál
szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek.
(3) A települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az
építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás
céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
18. § (1) A lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott
használatához – a (3) bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel –
a közgyűlés hozzájáruló határozata, és az engedélyhez kötött építési munkák esetén a 21. § (1) bekezdés
rendelkezésének alkalmazása nem szükséges.
(2) Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata
jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható
termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött
tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti – határidőben meghozott –
közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során
alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.
(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés – harmincnapos határidőn belül
meghozott – határozattal
a) a 17. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén – a szervezeti-működési szabályzat
rendelkezéseivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal összhangban – megtilthatja a külön tulajdonban lévő
nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, vagy meghatározhatja
használatának és hasznosításának feltételeit,
b) a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység
megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre
vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak
tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés
indokolását.
19. § (1) A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti
legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat
érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább
kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.
(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak – a
szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően – írásban is szavazhatnak.
(3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt
határidőt követő nyolc napon belül – írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.
20. § (1) A tulajdonostárs köteles:
a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,

b) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló
épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy
veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése
céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása
használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. § rendelkezéseit,
d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét.
(2) A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.
21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az
alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt
épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának
megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen
munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli
hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni.
(2) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a
lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1)
bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn.
(3) Ha a (2) bekezdésben említett – az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján
elvégzett – munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi
tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes
tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
(4) A közgyűlés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a
határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell
foglalni. A változás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az
építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz
csatolja.
22. § (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az
intézőbizottság elnökének bejelenteni:
a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy
nyilvános adatát,
c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát,
d) a külön tulajdonában lakó személyek számát,
e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
(2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás,
illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma
szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat
bejelentéséről – ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz – tájékoztatni.
(3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő – írásbeli felszólítás ellenére – a fizetési kötelezettségének
nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási
kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes
előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani.
(4) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt,
illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15–60 nap közötti határidőt állapíthat
meg.
(5) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben
említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett
adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és meleg víz szolgáltatója, valamint a bíróság
részére adhat tájékoztatást.
(6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását,
illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását
kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő
adatot haladéktalanul köteles törölni.

A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek
23. § (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban
nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
(2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.
24. § (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás
fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös
költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp
nem rendelkezik.
(2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni:
a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás
módját,
b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes
szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait,
c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az
adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a
fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg – e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása
esetén – a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait,
d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén – a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték
figyelembevételével – a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait.
(3) A közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a (2) bekezdés c) pontjában meghatározott
feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére – az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére – igazoltan,
postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell
tekinteni, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem
kereste” jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai
kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni
(kézbesítési vélelem).
(4) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási
helye, székhelye, telephelye a nyilvántartást vezető szerv adatszolgáltatása alapján vagy egyéb módon ismertté
válik, a kézbesítési vélelem az új lakó- vagy tartózkodási helyre, székhelyre, telephelyre a (3) bekezdés szerinti
módon megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be.
25. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű
műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és
üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező
tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a szervezeti-működési szabályzatnak
tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges – a személyes adatok védelméről és a közérdekű
adatok nyilvánosságáról szóló törvény rendelkezéseivel összhangban megállapított – adatkezelési szabályokat.
(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság által kötött szerződés alapján a kamerarendszer üzemeltetője a
személy- és vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói tevékenység szabályairól szóló törvényben
meghatározott személy lehet.
(3) Az (1) bekezdésben említett közgyűlési határozat alapján létesített kamerarendszer a következő feltételek
együttes fennállása esetén üzemeltethető:
a) a kamerarendszer kizárólag az emberi élet, a testi épség, a személyi szabadság védelmét, a jogsértő
cselekmények megelőzését és bizonyítását, valamint a közös tulajdonban álló vagyon védelmét szolgálja,
b) a fennálló körülmények valószínűsítik, hogy a jogvédelem más módszerrel, mint a felvételek felhasználása,
nem érhető el,
c) alkalmazása az a) pontban meghatározott célok eléréséhez elengedhetetlenül szükséges mértékig terjed, és
nem jár az információs önrendelkezési jog aránytalan korlátozásával.
(4) A kamerarendszer nem irányulhat a külön tulajdonban álló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség
bejáratára vagy más nyílászárójára akkor sem, ha az a közös tulajdonban álló épületen, épületrészen vagy
területen van elhelyezve. A kamerarendszer nem helyezhető el a közös tulajdonban és a tulajdonostársak közös
használatában álló olyan helyiségben sem, amelyben a megfigyelés – a helyiség rendeltetéséből fakadóan – az
emberi méltóságot sértheti (pl. öltöző, illemhely).
(5) A kamerarendszernek meg kell felelnie a mindenkori legmagasabb adatbiztonsági szint és a felvételek
automatikus rögzítése követelményeinek. A felvételeket a rögzítést követő 15 napig kell tárolni abból a célból,

hogy azok a rögzítés helyszínén elkövetett bűncselekmény vagy szabálysértés miatt indult büntető-,
szabálysértési vagy más hatósági, bírósági eljárásban – ideértve az érintett személy vagy a társasházi közösség
által, jogainak érvényesítése céljából indított eljárásokat, akár a polgári peres eljárást is – bizonyítékul, az erre
törvényben felhatalmazott adatkezelők által felhasználhatóak legyenek. E határidő lejártát követően a fel nem
használt felvételeket haladéktalanul törölni kell úgy, hogy azok többé ne legyenek helyreállíthatóak.
(6) A kamerarendszer által rögzített felvételekhez – a (7) bekezdésben foglaltak kivételével – kizárólag a
rendszer üzemeltetője férhet hozzá, azokat csak a szerződésből fakadó kötelezettségei érvényesítéséhez
szükséges és a jogsértő cselekmény megelőzése vagy megszakítása érdekében mellőzhetetlen esetben jogosult
megismerni, és a felvételeket csak a bíróság, a szabálysértési vagy más hatóság részére továbbíthatja. A
továbbításra kizárólag törvényben meghatározott esetekben és a felvételre igényt tartó adatkezelési jogalapjának
megfelelő igazolása után kerülhet sor. A felvételeket a továbbítás megtörténte után haladéktalanul törölni kell.
(7) Az, akinek jogát vagy jogos érdekét a kamerarendszer által rögzített felvétel érinti, a felvétel rögzítésétől
számított tizenöt napon belül jogának vagy jogos érdekének igazolásával kérheti, hogy az adatot annak
üzemeltetője ne semmisítse meg, illetve ne törölje. Bíróság vagy más hatóság megkeresésére a rögzített felvételt
haladéktalanul meg kell küldeni. Amennyiben a megkeresésre attól számított harminc napon belül, hogy a
megsemmisítés mellőzését kérték, nem kerül sor, a rögzített felvételt haladéktalanul törölni kell úgy, hogy azok
többé ne legyenek helyreállíthatóak.
(8) A felvételen szereplő természetes személy érintett számára biztosítani kell valamennyi, a személyes adatok
védelméről és a közérdekű adatok nyilvánosságáról szóló törvényben felsorolt jognak az ott meghatározott
korlátozások figyelembevételével történő gyakorlását.
(9) A felvételek megismeréséről jegyzőkönyvet kell készíteni, amelynek tartalmaznia kell a rögzített felvételt, az
annak megismerésére – a (2) bekezdésben meghatározottak szerint – jogosult személy nevét, továbbá az adatok
megismerésének okát és idejét.
(10) A kamerarendszerrel felszerelt épületbe, épületrészbe és a kamerák által megfigyelt területre belépni, ott
tartózkodni szándékozó személyek figyelmét jól látható helyen, jól olvashatóan, a megfelelő tájékoztatásra
alkalmas módon fel kell hívni az elektronikus megfigyelőrendszer alkalmazásának tényére. A tájékoztatásban meg
kell jelölni az üzemeltető személyét és elérhetőségét is. Az üzemeltető az érintett személyt – kérésére – köteles
tájékoztatni a felvételek készítésével kapcsolatos minden tényről, így különösen annak céljáról és jogalapjáról, az
üzemeltetésre jogosult személyéről, a felvételek készítésének időpontjáról és tárolásának időtartamáról, továbbá
arról, hogy kik ismerhetik meg a felvételeket. A tájékoztatásnak ki kell terjednie az érintett adatkezeléssel
kapcsolatos jogaira – ideértve a (7) bekezdésben meghatározott jogait is –, valamint jogorvoslati lehetőségeire.

A társasházi lakóépület házirendje
26. § (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési
munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban:
házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület
tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel.
(2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek
használatára vonatkozó részletes szabályokat is.
(3) A házirend szabályait – a használat jogcímétől függetlenül – a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló
helyiség mindenkori használója köteles betartani.

III. Fejezet
A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE

Általános rendelkezések
27. § (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi
tulajdonostárs részt vehet.
(2) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Abban a társasházban, amelyben
huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell
választani.

(3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a
tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és
felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.

A társasház szerveinek törvényességi felügyelete

A közgyűlés
28. § (1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:
a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről;
b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás
körét meghaladó kiadások vállalásáról;
c) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;
d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a
megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;
e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának
elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról;
f) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az
ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés
megtételéről;
g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;
h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az
intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
(2) A közgyűlés határozatának – szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést,
továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.
(3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A
felmentett közös képviselő – intézőbizottság esetén annak elnöke – a közgyűlés határozata alapján, az abban
meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő
(intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként
ellátni a közösség ügyeinek intézését.
29. §
30. § (1) A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének
befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának
jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
(2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni
hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.
(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott
jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell.
31. § A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a
hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését – a közgyűlés összehívása nélkül – akkor
rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza.
32. § (1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő
vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által
ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(2) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető.
(3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke
a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt
közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi
tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható
helyen – ki kell függeszteni.
(2) Sürgős esetet – így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak
állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását – kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb
a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni.

(3) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell
hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. rendelkezései az irányadók.
34. § (1) A meghívónak tartalmaznia kell:
a) a közgyűlés időpontját és helyét;
b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két
tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet;
c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;
d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást.
(2) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos – különösen az éves
költségvetésről és elszámolásról e törvény 47–48. §-a alapján elkészített – előterjesztéseket.
(3) A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is
megválasztható.
(4) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
35. § (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a
költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott
időpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani.
(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a
napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy
az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja
össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása
esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult
összehívni.
36. § (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével
rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.
(2) A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő
szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője
állapítja meg.
37. § (1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása
miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.
(2) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel
azonos – a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó –
napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés
határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-
működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
(3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt
a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni
hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a
kérdésben határozat nem hozható.
38. § (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
(2) Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a
jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
(3) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata
szükséges.
39. § (1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen:
a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két
tulajdonostárs nevét;
b) azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által
meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza;
c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását;
d) a tárgyalt napirendek összefoglalását;
e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.
(2) A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre
megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.

(3) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével –
másolatot kérhet.
(4) A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a
közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie,
továbbá ezzel egyidejűleg – ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi
tulajdonostársat írásban értesítenie kell.
40. § (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban.
Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke
felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének
ismeretében – a tulajdonostársak írásban szavaznak.
(2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési
szabályzatban kell meghatározni.
(3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a 19. § (3)
bekezdésében foglaltaknak megfelelően – írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal.
41. § (1) A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is
meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket.
(2) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A
részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.
(3) A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások
tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető
gazdálkodás ügyében.
42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési
szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely
tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat
meghozatalától számított hatvan napon belül.
(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben
felfüggesztheti.
(3) E § rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a 31. § szerinti rendelkezésére is
alkalmazni kell.

Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság
43. § (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a
jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a 24. §
(2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint
érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. Ezen igények érvényesítése iránti perben a tárgyalást – ha
egyéb intézkedésre nincs szükség – legkésőbb a keresetlevélnek, fizetési meghagyásos eljárás perré alakulása
esetén pedig az iratoknak a bírósághoz történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset
más keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye nincs.
(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői
tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell az 52. § (2) bekezdésében
meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása
kérdésében történő megállapodást is.
(3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott
alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.
44. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok
végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni.
(2) A Közgyűlési Határozatok Könyve – évenkénti bontásban – a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján
tartalmazza:
a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,

b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a
tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem,
tartózkodott bontásban,
c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.
(3) Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említett adatokat az
írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni.
45. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a
szerződő felek kérésére, részükre – köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett
ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni.
(2) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról – a másolási
költség megfizetésével – másolatot kérhet.
46. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a
tulajdonostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a
nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a
Ptk. szabályai az irányadóak.
(2) A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a
közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a
tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) e törvényben
meghatározott nyilatkozatának megadását.
47. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési
javaslatot készít, amely tartalmazza:
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint
c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön
tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
48. § (1) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetőleg az
intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-
működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat,
valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített – lejárt
– követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
c) az a)–b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát,
e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –
, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
(2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi
ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő
lemondást.
(3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) – ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti – köteles az új
közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli
jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni.
49. § (1) Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja (a továbbiakban együtt:
tisztségviselő), és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet:
a) aki büntetett előéletű,
b) aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll,
c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével
összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
d) üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e
törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre
vonatkozó bejelentési kötelezettségének.

(2) Azt a tényt, hogy az (1) bekezdés a) és b) pontjában meghatározott kizáró ok (a továbbiakban: kizáró ok)
nem áll fenn:
a) a tisztségviselői megbízatás elfogadását, a társasház-kezelői, az ingatlankezelői tevékenység megkezdését
megelőzően az e jogviszonyt létesíteni szándékozó személy,
b) a tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő – megbízatásának időtartama alatt – a közgyűlés
írásbeli felhívására a felhívástól számított tizenöt napon belül, ha e határidőn belül a tisztségviselőn, a
társasházkezelőn, az ingatlankezelőn kívül álló ok miatt nem lehetséges, az ok megszűnését követően
haladéktalanul a közgyűlés által erre kijelölt szerv (a továbbiakban: kijelölt szerv) részére hatósági
bizonyítvánnyal igazolja.
(3) A közgyűlés a tisztségviselői megbízatás fennállásának, a társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység
végzésének időtartama alatt írásban, a mulasztás jogkövetkezményeinek ismertetésével felhívhatja a
tisztségviselőt, a társasházkezelőt, ingatlankezelőt annak igazolására, hogy vele szemben nem áll fenn kizáró ok.
Ha a tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő igazolja, hogy vele szemben nem áll fenn kizáró ok, a
társasház az igazolás céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizonyítvány kiadása iránti
eljárásért megfizetett igazgatási szolgáltatási díjat a tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő részére
megtéríti.
(4) A kijelölt szerv a kizáró ok fennállásának megállapítása céljából kezeli a tisztségviselőként,
társasházkezelőként, ingatlankezelőként jogviszonyt létesíteni szándékozó személy, illetve a tisztségviselő, a
társasházkezelő, az ingatlankezelő azon személyes adatait, amelyeket a kizáró ok fennállásának megállapítása
céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizonyítvány tartalmaz. A személyes adatokat a
tisztségviselő megbízatásának, a társasház-kezelői, az ingatlankezelői tevékenység megkezdésének időpontjáig,
vagy – a megbízatás elfogadása, a tevékenység megkezdése esetén – a tisztségviselői megbízatás, a társasház-
kezelői, az ingatlankezelői tevékenység megszűnéséig lehet kezelni.
(5) A tisztségviselői, társasház-kezelői, ingatlankezelői jogviszonyt létesíteni kívánó személy, illetve a közgyűlés
felhívására a tisztségviselő, társasházkezelő, ingatlankezelő a megbízásának időtartama alatt a tevékenységével
összefüggésben a nemleges köztartozásról szóló igazolást a kijelölt szerv részére köteles bemutatni.
(6) A közgyűlés azonnali hatállyal felmenti a tisztségviselőt, visszavonja a társasház-kezelői, az ingatlankezelői
tevékenység végzésére vonatkozó megbízatást, ha
a) e személy a (2) bekezdés b) pontjában foglalt kötelezettségének az ismételt szabályszerű felhívástól
számított tizenöt napon belül nem tesz eleget és nem bizonyítja, hogy a kötelezettség elmulasztása rajta kívül álló
ok következménye,
b) ha a kizáró ok fennállását a közgyűlés az igazolás céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági
bizonyítvány tartalma alapján megállapítja.
50. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) – a (2) bekezdés rendelkezésének kivételével – jogosult
a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik
személlyel szemben hatálytalan.
(2) Építésügyi hatósági eljárásban – amennyiben a társasház közössége ügyfélnek minősül – annak
képviseletére az (1) bekezdésnek megfelelően a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) jogosult, azonban az
új építmény építésére, valamint a meglévő építmény tömegének megváltoztatására jogosító, továbbá a társasház
kérelmére hozott építési engedélyt valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell.

A számvizsgáló bizottság
51. § (1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a
közösség pénzforgalmát,
b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés
és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-
működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat,
c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására,
d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó
kötelességének nem tesz eleget.
(2) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók.
(3) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg.

(4) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a
szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a
szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el.
(5) Ha az (1) bekezdés szerinti feladatok ellátása számvizsgáló bizottság vagy a (4) bekezdésben említettek szerint
felhatalmazható tulajdonostárs hiánya miatt nem biztosítható, e feladatok ellátásával – a szervezeti-működési
szabályzat erről szóló rendelkezése esetén – a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére
jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti
nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható,
amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.

III/A. Fejezet
A GAZDASÁGI ELLENŐRZÉS SEGÍTÉSE

A gazdasági ellenőrzést segítő személy
51/A. § (1) Ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot vagy az alapító okirat szerint
külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az ötvenet, a
számvizsgáló bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója (a továbbiakban együtt: számvizsgáló bizottság)
feladatellátásának segítésére – a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves
elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat előzetes vizsgálatára és véleményezésére – gazdasági
ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni. Gazdasági ellenőrzést segítő személy a számvitelről szóló törvény
szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel
rendelkező és regisztrált személy lehet.
(2) Nem kötelező az (1) bekezdésben említett gazdasági ellenőrzést segítő személy igénybevétele, ha:
a) az ellenőrzési feladatok ellátása az 51. § (5) bekezdés alapján biztosított,
b) a számvizsgáló bizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel
rendelkező és regisztrált személy, vagy
c) a közös képviselő, az intézőbizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói
képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy társasház-kezelői vagy ingatlankezelői szakképesítéssel
rendelkezik és megfelel az e törvény 52–55. § szerinti feltételeknek.
(3) A gazdasági ellenőrzés segítésével olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, melynek tagja vagy
alkalmazottja rendelkezik az (1) bekezdésben meghatározott szakképesítéssel. A gazdálkodó szervezet
megbízásakor a gazdasági ellenőrzést segítő természetes személyt is meg kell nevezni.

A gazdasági ellenőrzést segítő személy jogai és kötelezettségei
51/B. § (1) A gazdasági ellenőrzést segítő személy feladata a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és
beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat – éves közgyűlés elé
terjesztett – tervezetének előzetes vizsgálata és véleményezése.
(2) A gazdasági ellenőrzést segítő személy az (1) bekezdésben meghatározott feladatának elvégzése céljából
betekinthet a közösség számviteli nyilvántartásaiba – ideértve a pénzforgalommal kapcsolatos iratokat is –, az azt
alátámasztó bizonylatokba, dokumentumokba, valamint a közös képviselőtől, az intézőbizottság elnökétől,
tagjaitól és a számvizsgáló bizottság elnökétől, tagjaitól felvilágosítást kérhet.
(3) A gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal vesz részt az (1) bekezdésben említett közgyűlési
napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt kötelező meghívni. A gazdasági ellenőrzést segítő személy a véleményéről és
vizsgálatának eredményéről – ideértve azt is, ha tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentős
csökkenéséről, illetve más olyan tényről, amely társasházi tisztségviselő felelősségre vonását vonhatja maga után –,
írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést. A gazdasági ellenőrzést segítő személy e tájékoztatását a meghívóhoz
mellékelni kell; ennek elmulasztása esetén az e körbe tartozó napirendi pontokról hozott közgyűlési határozat
érvénytelen.

IV. Fejezet
TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS

Alapvető rendelkezések
52. § (1) Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát
az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.
(2) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül:
a) a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület
fenntartására vonatkozóan,
b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és
karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú
épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
53. § (1) Aki üzletszerűen kíván ingatlankezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az
ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.
(2) Az ingatlankezelő a tevékenységi körén belül:
a) az ingatlan jellemzőinek ismeretében – gazdasági elemzés alapján – tervajánlatot készít az ingatlan
fenntartására vonatkozóan,
b) a megbízóval kötött szerződésben foglaltak szerint ellátja az üzemeltetési és a karbantartási feladatokat,
irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal való gazdálkodás és az
ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben.
(3) A 49. §-ban meghatározott feltételek az üzletszerűen végzett társasház-kezelői és ingatlanközvetítői
tevékenységet folytató szolgáltatókra is megfelelően alkalmazandók.

A szakképesítés megszerzése
54. § (1) Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet
az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai
képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek.
(2) Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet olyan
gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja –
egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja – rendelkezik az e
törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott
meghatározott egyéb feltételeknek. A gazdálkodó szervezet köteles a tevékenység folytatására irányuló szándékát
a hatóságnak bejelenteni.
(3) Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékenység végzésére jogosult, bejelentést tevő személyekről,
illetve gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet.
(4) Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság az üzletszerűen végzett társasház-kezelői vagy ingatlankezelői
tevékenység gyakorlásának időtartama alatt lefolytatott hatósági ellenőrzés keretében ellenőrzi azt is, hogy a
nyilvántartásba vett üzletszerűen végzett társasház-kezelői vagy ingatlankezelői tevékenységet végző személy
büntetlen előéletű, és nem áll társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői tevékenység folytatását kizáró
foglalkozástól eltiltás hatálya alatt. A hatósági ellenőrzés céljából az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság adatot
igényelhet a bűnügyi nyilvántartási rendszerből. Az adatigénylés kizárólag azon adatra irányulhat, hogy a
társasház-kezelő vagy az ingatlankezelő büntetlen előéletű-e, és társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői
tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll-e.
(5) A (4) bekezdés alapján megismert személyes adatokat az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság
a) a hatósági ellenőrzés időtartamára,
b) üzletszerűen végzett társasház-kezelői vagy ingatlankezelői tevékenység gyakorlásának megtiltására irányuló
eljárás jogerős befejezéséig
kezeli.
55. § (1) A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő vagy az
intézőbizottság elnöke részére előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös
képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével

összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés
megszerzésével járó költség megfizetése – ha azt a közös képviselő nem vállalja – a tulajdonostársakat terheli.
(2) Az 54. § (1)–(2) bekezdéseiben meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű társasházkezelést végző
természetes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik.

V. Fejezet
VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK

Értelmező rendelkezések

56. § E törvény alkalmazásában:
1. Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület.
1.1. Lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az
épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.
1.2. Nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag
megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.).
2. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.
2.1. Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása,
így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása,
szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság
rendszeresítése esetén működésének biztosítása.
2.2. Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának
biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő
javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
A karbantartás lehet:
2.2.1. hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű
használatát lényegesen akadályozó, azonnali be-avatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti
megszüntetése,
2.2.2. időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát
lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az
épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli
megszüntetése,
2.2.3. tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása
érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka.
2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé
váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot –
megközelítőleg vagy teljesen – visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes
szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet:
2.3.1. teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási
munkák elvégzése,
2.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de
abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,
2.3.3. korszerűsítés: meglévő épület, épületrész, épületberendezés rendeltetésszerű és biztonságos használatra
alkalmasságát javító, használati értékét, teljesítőképességét, üzembiztonságát növelő építési-szerelési munka.
Korszerűsítésnek kell tekinteni a megújuló energiaforrások (napenergia, szél, geotermikus energia stb.)
alkalmazására, a központi fűtő- és melegvíz-ellátó berendezésnek az energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-
védelemmel összefüggő átalakítására vagy cseréjére vonatkozó, továbbá az épület energiahatékonyságát szolgáló
épületszerkezeteken végzett építési-szerelési munkát is.
3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a
karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat
szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új
épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.
4. Eredménytelen az írásbeli szavazás

4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos
írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget,
4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok
aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben
meghatározott mértékét.
5. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló
épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok.
6. Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelő tevékenység: társasház-
kezelői, illetve ingatlankezelői szolgáltatás, mely a szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának
általános szabályairól szóló törvényben meghatározottak szerint önálló, üzletszerűen – nyereség elérése
érdekében rendszeresen, gazdasági kockázatvállalás mellett – végzett gazdasági tevékenység.
7. A közösség éves pénzforgalma: a gazdálkodási évben, készpénzben és bankszámlán befolyt összes bevétel és
kifizetett összes kiadás együttes összege.

A bírósági eljárás megelőzése
57. § (1) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik személy között keletkezett polgári
jogvitában – ha az érintettek megállapodni nem tudnak – a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény
rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni.
(2) Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli – a közösség tekintetében közgyűlési
határozat alapján létrejött – közös megegyezésével kezdeményezhető.

Hatálybalépés
58. § (1) Ez a törvény – a (2)–(3) bekezdésekben meghatározott kivételekkel – 2004. január 1-jén lép
hatályba.
(2) E törvény 44. §-a, továbbá 45. §-ának ,,a Közgyűlési Határozatok Könyvének, illetőleg'' szövegrésze, a 45.
§-a (2) bekezdésének, valamint 54. §-ának rendelkezései 2005. január 1. napján lépnek hatályba.
(3) E törvény 13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24. §-ának, 26. §-ának, 28. §-a d) pontjának, 40. §-a (2)
bekezdésének, 41. §-ának, 48. §-a (1) bekezdése a) pontjának, 51. §-a (1) bekezdése b) pontjának és 51. §-a
(4) bekezdésének rendelkezései a törvény hatálybalépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában 2005.
január 1. napján lépnek hatályba.
59. § Felhatalmazást kap a Kormány, hogy az e törvényben szabályozott közigazgatási hatósági eljárásokban
rendeletben közreműködő hatóságot jelöljön ki.

Átmeneti rendelkezések
60. § (1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan – a külön tulajdont nem
érintő – számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés – a
jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott
– határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas
okirat.
(2)
(3) Az (1)–(2) bekezdések rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén
belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(4)
61. § A 60. §-ban említett közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítását bármely tulajdonostárs e
törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól.
62. § (1)–(2)
(3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül
jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelenségének megállapítása e
törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól.
(4)
63. § (1) Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején
hatályos szabály szerint kell elbírálni.

(2) A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű
rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat
ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.
(3) Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását
tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító
okirat módosítása.
64. § (1) Az e törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház közgyűlése – valamennyi tulajdonostárs
hozzájárulásával – dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja.
(2) Az átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a lakásszövetkezet alapítására, szervezetére és
működésére a lakásszövetkezetekről szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.
64/A. § A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról szóló 2010. évi CLXXVII. törvény (a
továbbiakban: Módtv.) által megállapított 51/A. § és 51/B. § rendelkezéseit azon közgyűlés elé terjesztett, a
2010. évre vonatkozó, a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített elszámolás
és a 2011. évi költségvetési javaslat tekintetében is alkalmazni kell, amely közgyűlésre a meghívó vagy az írásbeli
szavazásra történő felhívás a napirendek megjelölésével a Módtv. hatálybalépésének napjáig még nem került
megküldésre.
65. § Felhatalmazást kap a Kormány, hogy az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságot rendeletben kijelölje.
66. § Felhatalmazást kap a lakásgazdálkodásért és lakáspolitikáért felelős miniszter, hogy az e törvény szerinti
üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának
részletes feltételeit, a tevékenység bejelentésének és a tevékenységet folytatókról vezetett nyilvántartásnak a
személyes adatot nem tartalmazó adattartalmát, valamint a bejelentésre és a nyilvántartás vezetésére vonatkozó
részletes eljárási szabályokat, továbbá a tevékenységre jogszabályban vagy hatósági határozatban előírt
kötelezettségek be nem tartása esetén alkalmazandó jogkövetkezményeket rendeletben szabályozza.
67. § Felhatalmazást kap a települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat képviselő-testülete, hogy városképi
vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban –
rendeletben határozhassa meg a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek
megváltoztatásának módját, feltételeit.

vissza